Previsión de la evolución del mercado de la Vivienda en Barcelona 2018
El precio de venta de la Vivienda en Barcelona en 2018 seguirá al alza, mientras que el del alquiler moderará su subida
Según la agencia inmobiliaria Monika Rüsch, la inversión extranjera marcará la tendencia en los precios en los próximos meses
El descenso en la demanda del alquiler por su elevado precio ralentizará las subidas de los últimos meses
Barcelona, 16 de julio de 2018.- Los precios de venta de las viviendas en la capital catalana seguirán creciendo, aunque a un ritmo inferior a 2017. Es una de las conclusiones de un análisis del mercado inmobiliario de Barcelona realizado por la agencia inmobiliaria Monika Rüsch, empresa con más de 25 años de trayectoria en el mercado residencial de Barcelona y líder en clientes Internacionales.
Según esta firma, las recientes subidas de los precios del alquiler están haciendo que muchas familias se decanten por la compra de la vivienda frente al arrendamiento, haciendo subir el precio de venta. A esto también contribuyen los inversores internacionales, que compran viviendas para sacarlas al mercado de alquiler. Precisamente en lo que se refiere al alquiler, la agencia Monika Rüsch prevé que la caída en la demanda como consecuencia de los elevados precios, hará que estas subidas se moderen, y que incluso el precio descienda en algunos distritos.
El precio de venta seguirá al alza
Jordi Gruart Rüsch, director general de la inmobiliaria de lujo y economista con más de 20 años de experiencia en el mercado inmobiliario, cree que, si los precios siguieran la tendencia alcista actual, gran parte de las compraventas las realizarían inversores extranjeros. “En Barcelona el precio medio es de 3.800 €/m2, frente a los casi 10.000 €/m2 de París o los 14.900 €/m2 de Londres, algo que atrae a estos inversores”.
Así, se mantendrá la tendencia del año pasado, cuando la venta de gran parte del stock de viviendas de los bancos a fondos internacionales e inversores extranjeros disparó el precio de la vivienda en Barcelona, atraídos por la alta rentabilidad del alquiler. Así, en 2017 el precio medio del alquiler en la capital catalana subió un 9,5 % de media, y en algunos distritos el incremento alcanzó el 12 %. En lo que se refiere a la venta de viviendas, también se registraron subidas en el precio a lo largo del año pasado. Según el Registro de la propiedad, los precios efectivos de venta en Barcelona subieron un 14,4 %, mientras que el número de compraventas subió un 8%.
Este incremento en los precios sumado a la congelación salarial está provocando que muchas familias que quieren adquirir una vivienda sean, literalmente, expulsadas a la periferia de Barcelona. “En poblaciones como Sant Cugat o Badalona una vivienda de obra nueva de 120m2 con 3 habitaciones, plaza de parking y zona comunitaria con jardín y piscina, cuesta 350.000€. En Barcelona, por ese presupuesto puedes acceder a una vivienda de segunda mano de 80m2 sin reformar reformar, sin parking ni servicios”, detalla el Sr. Gruart Rüsch.
El precio del alquiler moderará su subida
En 2018, tras un año de incremento del precio del alquiler de hasta un 12%, la demanda ha caído un 36%. La principal razón por la que muchos inquilinos están perdiendo el interés en alquiler se encuentra en las dificultades existentes para arrendar viviendas que se ajusten a su presupuesto. “A esto hay que sumar la “desprotección” que sienten ante la posibilidad de poder ser desalojados, o encontrarse con un incremento del alquiler excesivo pasados 3 años”, añade el director de Monika Rüsch, inmobiliaria de Barcelona.
Todo ello hace que se inicie un cambio de tendencia, y empiecen a replantearse la compra de vivienda como primera opción. Así, la caída de la demanda ya está repercutiendo a la baja en los precios del alquiler. En Barcelona, el precio medio de demanda en marzo de 2017 era de 18,1€/m2 mientras que en marzo de este año ha sido de 17,6€/m2, lo que implica una disminución del 2,7%.
No obstante, aclara el Sr. Gruart Rüsch, será la demanda de viviendas de extranjeros que compran para alquilar la que marque la evolución de los precios del alquiler: si es elevada, seguirán al alza; en caso contrario, los precios se estabilizarán o sufrirán leves disminuciones.
En este contexto también se ha disparado el “alquiler de habitaciones”, dada la imposibilidad de alquilar una vivienda con los salarios actuales. Muchos singles e incluso parejas han optado por el “alquiler compartido”, aumentando así la rentabilidad de dichas viviendas de 3 o 4 habitaciones, que han pasado de costar 1.000 € a 1.500 €. “Una golosina para los inversores extranjeros”.
Incertidumbre en el mercado hipotecario
Esta burbuja del alquiler ha provocado que muchos inquilinos potenciales hayan cambiado su criterio y piensen que compensa más comprar una vivienda que alquilarla. Esto ha hecho que el número de hipotecas haya crecido un 80% en los últimos 4 años. Con un Euribor negativo, el tipo de interés medio es del 2,2%, pero la tendencia es que el banco central europeo vaya subiendo paulatinamente el tipo de interés. Así, el esfuerzo de las familias para pagar la hipoteca será cada vez mayor.
Según Gruart Rüsch, “una familia que ahora está pagando 470€ a tipo variable, pasaría a pagar 772€ si este el Euribor llega al 5%, algo que ya ocurrió en 2008. Este incremento en la cuota de la hipoteca (64%) es un arma de doble filo y está haciendo que muchas familias tiendan a contratar hipotecas a tipo fijo”. Si al incremento de precios se suma la congelación de los salarios, el esfuerzo financiero de las familias para adquirir un hogar es cada vez mayor. “Más de un tercio del sueldo se destina al pago de la vivienda”, añade el Sr. Gruart Rüsch.