Ley Nacional del Alquiler y lo que está por venir
Ya han pasado unos meses desde que se tumbara la Ley del Alquiler en Catalunya, pero sigue en el aire la posibilidad de que vuelva a implantarse o la publicación de una nueva Ley Nacional del Alquiler a nivel estatal. Analizamos los efectos de estas legislaciones en el mercado de la vivienda en Barcelona y alrededores.
La Llei de l’Habitatge en Catalunya se publicó en 2020 y, lejos de ser efectiva, ha conseguido lo contrario que pretendía: Muchas viviendas que estaban en alquiler se han convertido en pisos en venta en Barcelona, por lo que, a la práctica, ha disminuido la oferta en la Ciudad Condal. Además, otros muchos propietarios han optado por poner sus pisos en alquiler temporal, una situación que implica menos seguridad ya que el plazo es más corto, aunque es cierto que han esquivado la reducción de la cuota porque no están sujetos al índice.
Desde nuestra experiencia como inmobiliaria en Barcelona, creemos que se tendría que haber sido más prudente, puesto que no todos los propietarios que disponen de una vivienda en alquiler son grandes tenedores o millonarios. La ley catalana a la que nos referimos fue declarada nula porque teóricamente invadía competencias estatales, pero en Monika Rüsch ya nos estamos preparando para lo que pueda pasar si, finalmente, se aprueba una ley estatal de regulación del alquiler.
Para los que no sepan en qué consisten estas regulaciones del mercado del alquiler, la normativa catalana limitaba el precio máximo de la cuota de alquiler en viviendas en varias poblaciones denominadas “tensas”. Lo hacía fijando un precio máximo por metro cuadrado según la población y zona, afectando claramente al mercado de pisos en alquiler en Barcelona.
Nuestros consejos para el futuro
Ante esta situación, y con la previsión que esta regulación se repita a nivel estatal, en nuestra inmobiliaria de lujo en Barcelona ya nos estamos preparando para este hipotético futuro. Si eres propietario de un piso de alquiler, te interesará conocer alguna de estas cláusulas.
En primer lugar, la Llei de l’Habitatge se basaba en los metros cuadrados útiles de la cédula de habitabilidad, pero no tenía en cuenta las terrazas. Es decir, un piso de 100m² con 50m² de terraza, tenía el mismo valor que un piso del mismo metraje, pero sin terraza. En nuestra opinión, esta diferenciación debería haber sido tenida en cuenta, ya que estos pisos no se valoran de la misma forma.
La ley catalana establecía también un precio máximo por metro cuadrado sin tener en cuenta tampoco elementos comunes como piscina, conserje, seguridad o plaza de parking, algo que afecta al mercado especialmente en la zona alta de Barcelona. Sí que se podía aumentar, como máximo, un 5% el precio de la cuota si la propiedad cumplía una serie de requisitos. Lamentablemente, este aumento no cubría ni de lejos el diferencial o los costes. Por ejemplo, si un piso se alquilaba amueblado, no se tenía en cuenta el tipo de mobiliario ni su calidad.
Ante la perspectiva de que la futura ley estatal copie estos elementos, te recomendamos que, si vas a poner tu piso en alquiler ahora, desgloses todos estos importes: la cuota del alquiler de la vivienda, los gastos de Comunidad, IBI y plaza de parking. Sobre todo, es muy importante que adjuntes a tu contrato los recibos de comunidad e IBI. Así cuando se publique la nueva ley nacional de la vivienda, si es similar a la catalana, podrás pedir el precio por metro cuadrado que te indiquen, pero podrás añadir a la cuota también los gastos de comunidad y el IBI.