Los precios de vivienda anunciados están un 25% de media por encima del precio real de venta
Por trimestre solo se vende entre el 6% y el 9% de toda la oferta anunciada
Un estudio del mercado residencial de Barcelona elaborado por la inmobiliaria Monika Rüsch, desvela que la diferencia media entre el precio anunciado y el real es de entre el 16% y el 29%. Su director general, Jordi Gruart Rüsch, opina que la escasa profesionalidad del sector a la hora de valorar una vivienda alarga los tiempos de venta.
Barcelona, 20 de marzo de 2018.- Cada trimestre se vende entre el 6% y el 9% de las viviendas publicadas en portales inmobiliarios, agencias… Esto significa que el tiempo medio de venta de una vivienda supera el año. ¿A qué se debe esto? Para averiguarlo, la agencia inmobiliaria de lujo, Monika Rüsch, empresa con más de 25 años de trayectoria en el mercado residencial de Barcelona, ha analizado el mercado en diferentes distritos de la capital catalana, y su principal conclusión es que los precios publicados en los anuncios de viviendas en venta están un 25% por encima de los precios reales de venta, entre un 16% y un 29% dependiendo del distrito.
Para realizar este estudio, se han analizado y comparado datos objetivos del mercado de los tres primeros trimestres de 2016 y 2017, obtenidos del Colegio de Registradores, que facilitan información por distritos del número de escrituras realizadas, precio medio real de venta y superficies medias de las viviendas.
Según explica Jordi Gruart Rüsch, director general de inmobiliaria de Barcelona Monika Rüsch y economista con más de 20 años de experiencia en el mercado inmobiliario, si se compara el número de compraventas realizadas en el tercer trimestre de 2017 con el número de viviendas en venta en cada uno de los distritos, el porcentaje de venta es muy bajo, entre el 6 y el 9% dependiendo del distrito. “Estos datos demuestran que hay una correlación directa entre los precios publicados/reales, y las ventas realizadas: el distrito en el que hay menos diferencia entre el precio publicado y el real (16%), Gràcia, es en el que más viviendas se vendieron (un 9% de la oferta anunciada)”. En otros distritos, como Les Corts-Pedralbes, Sarrià Sant Gervasi-Bonanova, l’Eixample o Ciutat Vella, se vendió entre un 6-7% de toda la oferta.
Sube el precio del m2
El precio medio del m2, en el tercer trimestre de 2017 se ha incrementado en todos los distritos analizados, respecto al mismo periodo de 2016. Donde más ha subido es en Gràcia, con un 29%, pasando de 3.216 euros a 4.153. En Sarrià-Sant Gervasi-Bonanova, el aumento ha sido del 25%, de 3.527 euros a 4.406, una subida similar a la de l’Eixample, que sufrió un incremento en el m2 del 24% (3.527 frente a 4.387). En Les Corts-Pedralbes y Ciutat Vella, la subida fue menor: un 16% y un 10% respectivamente. En el primero, en el tercer trimestre de 2016 el m2 costaba 3.828 euros, y en 2017 subió a 4.437. En Ciutat Vella pasó de 3.467 euros a 3.797.
Para analizar este estudio, también es importante tener en cuenta las superficies medias de las viviendas vendidas en cada distrito, ya que mientras que la renta disponible de las familias se mantiene estable, los precios reales de venta del metro cuadrado han aumentado entre un 10% y un 29% según el distrito. “La ecuación es sencilla: si mantenemos la renta disponible y los precios del m2 aumentan, solo podremos acceder a viviendas más pequeñas”, aclara el Sr. Gruart Rüsch.
Según el estudio, las superficies medias de las viviendas, se mantienen estables en los distintos distritos. En el de Les Corts-Pedralbes, la media es de 114m2, pero hay que tener en cuenta que mientras que en Pedralbes es de 170m2, en Les Corts es de unos 90m2. Un caso similar es el del casco antiguo de Sarrià, con viviendas más pequeñas que las de su vecino Bonanova y Sant Gervasi. La media de estos tres se sitúa en los 142m2. Las viviendas de l’Eixample, Gràcia y Ciutat Vella, construidas en su mayoría antes de 1.970, tienen superficies inferiores a las del resto de distritos: 98, 84 y 77 m2, respectivamente.
Elevada diferencia de la vivienda entre el precio publicado y el precio real de venta
La evolución al alza de precios detallada anteriormente es más relevante cuando se compara con el precio medio de los anuncios publicados en distintos portales: los precios anunciados superan a los precios reales de venta entre el 16% y el 29%. Según Jordi Gruart Rüsch, “no quiere decir que todas las viviendas estén sobrevaloradas, porque en un mismo distrito se pueden encontrar pisos vendidos tanto por debajo como por encima del precio medio”.
Por distritos, y según el estudio de Monika Rüsch, la mayor diferencia entre el precio real y el precio publicado en los anuncios se da en Les Corts-Pedralbes, con un 29%, siendo el precio medio de venta de 4.437 euros/m2, frente a los 5.712 de los portales inmobiliarios. El porcentaje es el mismo en Ciutat Vella, con un precio real de 3.797 euros y un precio anunciado de 4.917. En el distrito de l’Eixample la diferencia es del 27% (4.387 vs. 5.566). Un punto por debajo (26%) está el diferencial de precios en Sarrià-Sant Gervasi-Bonanova (4.406 vs. 5.557). En el distrito donde la diferencia es menos acusada es en Gràcia, con un 16%. Aquí el precio medio de venta es de 4.153 euros/m2, frente a los 4.818 que se encuentra de precio medio en los diferentes portales.
Más de un año (de media) para vender una vivienda
A pesar de la alta demanda, se tarda más de un año en vender una propiedad, y esto se debe a la valoración de la vivienda, muy por encima del precio real de venta, tal y como se desprende de los datos oficiales analizados en este estudio. En opinión del director de Monika Rüsch, en muchos casos la diferencia entre el precio publicado y el precio real de venta puede superar el 27 %, y el propietario, que quiere un asesoramiento profesional por parte de la inmobiliaria, no es el responsable de esto. “La responsabilidad recae en los profesionales del sector (agencias, tasadores…) que estiman el valor de una vivienda en función de los precios medios publicados, y no de los precios reales de ventas escrituradas”.
** datos disponibles hasta 15/09/2017**
Cualquier directivo que errara un 27% en sus previsiones una sola vez, sería inmediatamente despedido”. Esta escasa preparación en la tasación de una vivienda genera, en palabras del Sr. Gruart Rüsch, “falsas expectativas a los propietarios, desinflando al mismo tiempo a potenciales compradores. Es mejor tener 20 viviendas vendibles que 100 invendibles, y en nuestro sector existe la falsa idea de que cuanto más producto tengas, más venderás.
Según explica Jordi Gruart Rüsch, “en Monika Rüsch, nuestros 25 años de experiencia nos han demostrado que, para vender una propiedad, el trabajo de valoración es fundamental. Pasamos horas preparando la valoración y analizando los perfiles de clientes potenciales de esa vivienda. Ajustar el precio que pide el vendedor al precio real de venta permite, tal y como hemos podido comprobar en nuestra agencia, vender una vivienda en un plazo inferior a 3 meses, con un éxito del 90% en la comercialización del total de la oferta. En cuanto a las viviendas que comercializamos en exclusiva, el plazo de venta es inferior al mes, siempre que consigamos ajustar el precio de demanda al de venta”.
En Monika Rüsch, inmobiliaria de Barcelona, nuestros 25 años de experiencia nos han demostrado que para vender una propiedad, el trabajo de valoración es fundamental. Pasamos horas preparando la valoración y analizando los perfiles de clientes potenciales de esta vivienda.
Ajustar el precio que pide el vendedor al precio real de venta permite, tal y como hemos podido comprobar en nuestra agencia, vender una vivienda en un plazo inferior a 3 meses, con un 90% de éxito. Cuando a las viviendas que comercializamos en exclusiva, el plazo de venta es inferior al mes, siempre que conseguimos ajustar el precio de demanda al de venta.
Acerca de Monika Rüsch – https://monikarusch.com/
La inmobiliaria de lujo, Monika Rüsch, cuenta con más de 25 años de trayectoria en el mercado residencial de Barcelona. Pone a disposición de sus clientes el mejor equipo humano, de diversas nacionalidades, resolviendo así la barrera del idioma, asesoramiento personalizado y las últimas tecnologías para promocionar sus viviendas aumentando las probabilidades de éxito de cada operación. Con vocación internacional, el 40% de sus clientes son compradores extranjeros. Su oferta está formada por viviendas de gran calidad, de la que aportan información exhaustiva, incluso a través de planos 3D interactivos y visitas virtuales.
