Els preus publicats de l ´habitatge estan, de mitjana, un 25% per sobre del preu real de venda
Per trimestre només es ven entre el 6% i el 9% de tota l’oferta d’habitatge anunciada
Un estudi del mercat residencial de Barcelona elaborat per la immobiliària Monika Rüsch, demostra que la diferència que hi ha entre el preu anunciat i el real de venda d’un habitatge és d’entre el 16% i el 29%. El seu director general, Jordi Gruart Rüsch, opina que l’escassa professionalitat del sector a l’hora de valorar una vivienda allarga els temps de venda.
Barcelona, 20 de març de 2018.- Cada trimestre es ven entre el 6% i el 9% de les viviendes publicades als portals immobiliaris, agències … Això vol dir que el temps mitjà de venda d’un habitatge supera l’any. A què es deu això? Per esbrinar-ho, l’agència immobiliària Monika Rüsch, empresa amb més de 25 anys de trajectòria al mercat residencial de Barcelona, ha analitzat el mercat en diferents districtes de la capital catalana, i la seva principal conclusió és que els preus publicats en els anuncis de habitatges en venda estan un 25% per sobre dels preus reals de venda, entre un 16% i un 29% depenent del districte.
Per realitzar aquest estudi, s’han analitzat i comparat dades objectives del mercat dels tres primers trimestres de 2016 i 2017, obtinguts del Col·legi de Registradors, que faciliten informació per districtes del nombre d’escriptures realitzades, preu mitjà real de venda i superficies mitjanes dels habitatges.
Segons explica Jordi Gruart Rüsch, si es compara el nombre de compravendes realitzades al tercer trimestre del 2017 amb el nombre d’habitatges en venda a cadascun dels districtes, el percentatge de venda és molt baix, entre el 6 i el 9% depenent del districte. “Aquestes dades demostren que hi ha
una correlació directa entre els preus publicats / reals, i les vendes realitzades: el districte en què hi ha menys diferència entre el preu publicat i el real (16%), Gràcia, és en el que més habitatges es van vendre (un 9% de l’oferta anunciada) “. En altres districtes, com Les Corts-Pedralbes, Sarrià Sant Gervasi-Bonanova, l’Eixample o Ciutat Vella, es va vendre entre un 6-7% de tota l’oferta.
Puja el preu del m2 i baixa la superfície de l’habitatge
Ell preu mitjà del m2, s’ha incrementat en tots els districtes analitzats al tercer trimestre de 2017, respecte al mateix període de 2016. On més ha pujat és a Gràcia, amb un 29%, passant de 3.216 euros a 4.153. A Sarrià-Sant Gervasi-Bonanova, l’augment ha estat del 25%, de 3.527 euros a 4.406, una pujada similar a la de l’Eixample, que va patir un increment el preu del m2 el 24% (3.527 front 4.387). A les Corts-Pedralbes i Ciutat Vella, la pujada va ser menor: un 16% i un 10% respectivament. Al 2016 el m2 costava 3.828 euros, i al 2017 va pujar a 4.437. A Ciutat Vella va passar de 3.467 euros a 3.797.
Per elaborar aquest estudi, també és important tenir en compte les superfícies mitjanes dels habitatges venuts a cada districte, ja que mentre que la renda disponible de les famílies es manté estable, els preus reals de venda del metre quadrat han augmentat entre un 10% i un 29% segons el districte. “L’equació és senzilla: si mantenim la renda disponible i els preus del m2 augmenten, només podrem accedir a vivendes més petites“, aclareix el Sr. Gruart Rüsch.
Segons l’estudi, les superfícies mitjanes dels habitatges, es mantenen estables en els diferents districtes. En el de Les Corts-Pedralbes, la mitjana és de 114m2, però cal tenir en compte que mentre que a Pedralbes és de 170m2, a Les Corts és d’uns 90m2. Un cas similar és el del casc antic de Sarrià, amb habitatges més petits que les del seu veí Bonanova i Sant Gervasi. La mitjana d’aquests tres se situa en els 142m2. Els habitatges de l’Eixample, Gràcia i Ciutat Vella, construïts majoritàriament abans de 1.970, tenen superfícies inferiors a les de la resta de districtes: 98, 84 i 77 m2, respectivament.
Elevada diferència entre el preu publicat i el preu real de venda
L’evolució a l’alça de preus detallada anteriorment és més rellevant quan es compara amb el preu mitjà dels anuncis publicats en diferents portals: els preus anunciats superen als preus reals de venda entre el 16% i el 29%. Segons Jordi Gruart Rüsch, “no vol dir que tots els habitatges estiguin sobrevalorades, perquè en un mateix districte es poden trobar pisos venuts tant per sota com per sobre del preu mig”.
Per districtes, i segons l’estudi de Monika Rüsch, la major diferència entre el preu real i el preu publicat en els anuncis es dóna en Les Corts-Pedralbes, amb un 29%, sent el preu mitjà de venda de 4.437 euros / m2, enfront dels 5.712 dels portals immobiliaris. El percentatge és el mateix a Ciutat Vella, amb un preu real de 3.797 euros i un preu anunciat de 4.917. Al districte de l’Eixample la diferència és del 27% (4.387 vs 5.566). Un punt per sota (26%) hi ha el diferencial de preus a Sarrià-Sant Gervasi-Bonanova (4.406 vs 5.557). Al districte on la diferència és menys acusada és a Gràcia, amb un 16%. Aquí el preu mitjà de venda és de 4.153 euros / m2, enfront dels 4.818 que es troba de preu mitjà en els diferents portals.
Més d’un any per vendre una vivenda
Tot i l’alta demanda, es triga més d’un any en vendre una propietat, i això es deu a la valoració de l’habitatge, molt per sobre del preu real de venda, tal com es desprèn de les dades oficials analitzats en aquest estudi. Segons l’opinió del director de Monika Rüsch, en molts casos la diferència entre el preu publicat i el preu real de venda pot superar el 27 %, i el propietari, que vol un assessorament profesional per part de la immobiliària, no és el responsable d’això. “La responsabilitat recau en els professionals del sector (agències, taxadors …) que estimen el valor d’un habitatge en funció dels preus mitjans publicats, i no dels preus reals de venda”.
Qualsevol directiu que errés un 27% en les seves previsions un sol cop, seria immediatament acomiadat “. Aquesta escassa preparació en la taxació d’un habitatge genera, en paraules del Sr. Gruart Rüsch, “falses expectatives als propietaris, desinflant al mateix temps a potencials compradors. És millor tenir 20 habitatges vendibles que 100 invendibles, i en el nostre sector hi ha la falsa idea que com més producte tinguis, més vendràs.
A Monika Rüsch, els nostres 25 anys d’experiència ens han demostrat que, per vendre una propietat, el treball de valoració és fonamental. Passem hores preparant la valoració i analitzant els perfils de clients potencials d’aquest habitatge. Ajustar el preu que demana el venedor al preu real de venda permet, tal com hem pogut comprovar en la nostra agència, vendre un habitatge en un termini inferior a 3 mesos, amb un èxit del 90% en la comercialització del total de l’oferta. Quant als habitatges que comercialitzem en exclusiva, el termini de venda és inferior al mes, sempre que aconseguim ajustar el preu de demanda al de venda “.
A Monika Rüsch, els nostres 25 anys d’experiència ens han demostrat que per vendre una propietat, el treball de valoració és fonamental. Passem hores preparant la valoració i analitzant els perfils de clients potencials d’aquest habitatge.
Ajustar el preu que demana el venedor al preu real de venda permet, tal com hem pogut comprovar en la nostra agència, vendre un habitatge en un termini inferior a 3 mesos, amb un 90 % d´èxit. Quan als habitatges que comercialitzem en exclusiva, el termini de venda és inferior al mes, sempre que aconseguim ajustar el preu de demanda al de venda.
Sobre Monika Rüsch – https://monikarusch.com/
La immobiliària Monika Rüsch compta amb més de 25 anys de trajectòria en el mercat residencial de Barcelona. Posa a disposició dels seus clients el millor equip humà, de diverses nacionalitats, resolent així la barrera de l’idioma, assessorament personalitzat i les últimes tecnologies per promocionar els seus habitatges augmentant les probabilitats d’èxit de cada operació. Amb vocació internacional, el 40% dels seus clients són compradors estrangers. La seva oferta està formada per habitatges de gran qualitat, de la qual aporten informació exhaustiva, fins i tot a través de plànol 3D interactius i visites virtuals.
