Previsió de l’evolució del mercat de l’habitatge a Barcelona 2018
El preu de venda de l’habitatge seguirà a l’alça, mentre que el del lloguer moderarà la seva pujada
Segons l’agència immobiliària Monika Rüsch, l´ inversió estrangera marcarà la tendència en els preus en els propers mesos.
El descens en la demanda del lloguer pel seu elevat preu alentirà les pujades dels darrers mesos.
Barcelona, 16 de juliol de 2018.- Els preus de venda dels habitatges a la capital catalana seguiran creixent, encara que a un ritme inferior a 2017. És una de les conclusions d’una anàlisi del mercat immobiliari de Barcelona realitzat per l’agència immobiliària Monika Rüsch, empresa amb més de 25 anys de trajectòria en el mercat residencial de Barcelona i líder en clients internacionals.
Segons aquesta firma, les recents pujades dels preus del lloguer estan fent que moltes famílies es decantin per la compra de l’habitatge enfront del arrendament, fent pujar el preu de venda. A això també contribueixen els inversors internacionals, que compren vivendes per treure-les al mercat de lloguer. Precisament pel que fa al lloguer, l’agència Monika Rüsch preveu que la caiguda en la demanda com a conseqüència dels elevats preus, farà que aquestes pujades es moderin, i que fins i tot el preu baixi en alguns districtes.
El preu de venda seguirà a l’alça
Jordi Gruart Rüsch, director general de Monika Rüsch i economista amb més de 20 anys d’experiència en el mercat immobiliari, creu que, si els preus seguissin la tendència alcista actual, gran part de les compravendes les realitzarien inversors estrangers. “A Barcelona el preu mitjà és de 3.800 € / m2, enfront dels gairebé 10.000 € / m2 de París o els 14.900 € / m2 de Londres, cosa que atrau aquests inversors”.
Així, es mantindrà la tendència de l’any passat, quan la venda de gran part de l’estoc d’habitatges dels bancs a fons internacionals i inversors estrangers va disparar el preu de l’habitatge a Barcelona, atrets per l’alta rendibilitat del lloguer. Així, el 2017 el preu mitjà del lloguer a la capital catalana va pujar un 9,5% de mitjana, i a alguns districtes l´increment va arribar a un 12 % .
Pel que fa a la venda d’habitatges, també es van registrar pujades en el preu al llarg de l’any passat. Segons el Registre de la propietat, els preus efectius de venda a Barcelona van pujar un 14,4%, mentre que el nombre de compravendes va pujar un 8%.
Aquest increment en els preus sumat a la congelació salarial està provocant que moltes famílies que volen adquirir un habitatge siguin, literalment, expulsades a la perifèria de Barcelona. “En poblacions com Sant Cugat o Badalona un habitatge d’obra nova de 120m2 amb 3 habitacions, plaça de pàrquing i zona comunitària amb jardí i piscina, costa 350.000 €. A Barcelona, per aquest pressupost pots accedir a un habitatge de segona mà de 80m2 sense reformar, sense pàrquing ni serveis “, detalla el Sr. Gruart Rüsch.
El preu del lloguer moderarà la pujada.
En 2018, després d’un any d’increment del preu del lloguer de fins a un 12%, la demanda ha caigut un 36%. La principal raó per la qual molts llogaters estan perdent l’interès en lloguer es troba en les dificultats existents per arrendar habitatges que s’ajustin al seu pressupost. “A això cal sumar la” desprotecció “que senten davant la possibilitat de poder ser desallotjats, o trobar-se amb un increment del lloguer excessiu passats 3 anys”, afegeix el director de Monika Rüsch.
Tot això fa que s’iniciï un canvi de tendència, i comencin a replantejar-se la compra d’habitatge com a primera opció. Així, la caiguda de la demanda ja està repercutint a la baixa en els preus del lloguer. A Barcelona, el preu mitjà de demanda al març de 2017 era de 18,1 € / m2 mentre que al març d’aquest any ha estat de 17,6 € / m2, el que significa una disminució del 2,7%.
No obstant això, aclareix el Sr. Gruart Rüsch, serà la demanda d’habitatges d’estrangers que compren per llogar la que marqui l’evolució dels preus del lloguer: si és elevada, seguiran a l’alça; en cas contrari, els preus s’estabilitzaran o patiran lleus disminucions.
En aquest context també s’ha disparat el “lloguer d’habitacions”, donada la impossibilitat de llogar un habitatge amb els salaris actuals. Molts singles i fins i tot parelles han optat pel “lloguer compartit”, augmentant així la rendibilitat d’aquests habitatges de 3 o 4 habitacions, que han passat de costar 1.000 € a 1.500 €. “Una llaminadura per als inversors estrangers”.
Incertesa al mercat hipotecari.
Aquesta bombolla del lloguer ha provocat que molts llogaters potencials hagin canviat el seu criteri i pensin que compensa més comprar un habitatge que llogar-la. Això ha fet que el nombre d’hipoteques hagi crescut un 80% en els últims 4 anys. Amb un Euríbor negatiu, el tipus d’interès mitjà és del 2,2%, però la tendència és que el banc central europeu vagi pujant de mica en mica el tipus d’interès. Així, l’esforç de les famílies per pagar la hipoteca serà cada vegada més gran.
Segons Gruart Rüsch, “una família que ara està pagant 470 € a tipus variable, passaria a pagar 772 € si aquest l’euríbor arriba al 5%, cosa que ja va passar el 2008. Aquest increment en la quota de la hipoteca (64%) és una arma de doble tall i està fent que moltes famílies tendeixin a contractar hipoteques a tipus fix”. Si l’increment de preus es suma la congelació dels salaris, l’esforç financer de les famílies per adquirir una llar és cada vegada més gran. “Més d’un terç del sou es destina al pagament de l’habitatge”, afegeix el Sr. Gruart Rüsch.